Gentrificação: um guia para não confundir com revitalização

O fenômeno, que eleva o preço dos imóveis, força populações mais antigas e de menor renda a terem que deixar o lugar

Morro do Vidigal. Local passou por um processo de gentrificação após o processo de pacificação das favelas, em 2012 / Foto: Wikicommons

Da Redação

No lugar do antigo pé sujo de esquina, abriu um café. Onde antes havia uma pequena vila de poucas casinhas singelas, um condomínio residencial com play. E aquela velha pensão que se manteve de pé por tantos anos deu lugar a um bistrô. Essa substituição do velho pelo novo parece um processo natural nas cidades, especialmente se estas já acumulam um bocado de séculos de história. Mas a renovação, vez por outra, pode trazer junto um fenômeno cada vez mais comum nas grandes metrópoles: a gentrificação.

O nome difícil, que tem origem do inglês (gentrification), traz consigo um punhado de significados tão complexos quanto o próprio trava-língua. Gentrificação não é somente a revitalização de um lugar. É mais do que isso: significa um processo no qual um bairro ou uma região urbana recebe investimentos para a valorização e novos empreendimentos, residenciais e comerciais, que acabam elevando o custo de vida na região, sem que haja proteção aos antigos moradores. O fenômeno eleva o preço dos imóveis, dos aluguéis, do IPTU. Isso acaba por forçar as populações mais antigas e de menor renda a terem que deixar o lugar por não conseguirem arcar com esses novos valores.

Segundo o arquiteto Marat (foto), é possível haver melhoria das condições de vida como uma solução urbana, não como gentrificação

Marat Troina, urbanista do Instituto Dialog, think tank voltado para o desenvolvimento socioeconômico de territórios, explica que o fenômeno não deve ser confundido com o processo de valorização de regiões da cidade, que muitas vezes é positivo para o território.

– Se fizermos essa confusão, seremos inimigos do desenvolvimento, e isso não faz sentido. A partir do momento em que se dá destaque à questão da habitação, se prioriza a discussão do tema, é possível enxergar o processo de valorização das regiões e de melhoria das condições de vida como uma solução urbana, não como gentrificação.

Washington Fajardo, arquiteto formado pela FAU/UFRJ e presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade, da Prefeitura do Rio, desde sua criação, em 2012, até janeiro deste ano, explica que a gentrificação acontece quando o Estado deixa de propor regulações para a cidade com a entrada do setor privado no território urbano. O arquiteto, atualmente à frente da Wau Agência Urbana, lembra que por muito tempo prevaleceu a ideia de que apenas as finanças do Estado deveriam ser empregadas para a revitalização de espaços, algo que foi se modificando ao longo das experiências de intervenção urbana. Apesar de reforçar que a participação do setor privado é muito importante, Fajardo indica que é necessário o Estado acompanhar o processo.

Ele observa que o fenômeno, quando ocorre, traz benefícios para uns e impactos negativos para outros:

– A pessoa que é dona de um imóvel é beneficiada porque o bem está valorizando e ela pode querer aproveitar o momento para vender. Já o processo age de maneira muito dura sobre o inquilino. Inicialmente ele ainda vai tentar se manter no lugar se apenas o valor dos restaurantes e supermercados aumentarem, mas vai acabar saindo se o aluguel ficar mais caro.

 

Segundo Fajardo (foto), gentrificação ocorre quando o Estado deixa de propor regulações para a cidade / Foto: André Coelho

CASOS BRASILEIROS

Os urbanistas e estudiosos da gentrificação se dividem em opiniões quanto aos casos brasileiros.

O presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil, Pedro da Luz, aponta o Pelourinho, na capital baiana, como uma das áreas gentrificadas. No coração histórico de Salvador, a região sofreu uma reforma em 1992, com a abertura pelo Governo do Estado para uma licitação de reforma do bairro, com prazo de 150 dias para a conclusão das obras.

– Lá tínhamos famílias com uma economia precária quando começou o processo de revitalização no Pelourinho. Acabou havendo mais do que uma gentrificação, mas uma espetacularização da área, com pouca gente morando, e há horas em que você tem verdadeiros desertos. Quando acaba o show, fica tudo deserto.

Luz explica que ainda há no Brasil uma certa “hegemonia do modelo de morar americano” que traz o ideal da casa própria com o carro na garagem, o que dificulta a questão da habitação no Pelourinho, que não dá muito acesso a automóveis e disponibiliza pouco transporte público.

– Não há uma restauração da arquitetura mais integrada de forma a pensar um meio de transporte mais adequado àquele sítio.

Ele acrescenta que um bom projeto de revitalização de áreas deve respeitar as características culturais e urbanísticas locais.

– Somos um país com pouca tradição de discussão de projetos e planejamento. Temos ansiedade para executar a obra. Precisamos gastar mais tempo nessa fase de projeto de planejamento – ressalta Luz. – Quando você trabalha a longo prazo, você melhora partes da cidade e garante que essas partes não sejam aprisionadas por um status social muito elevado, e aí, na verdade, você realmente está investindo na cidade.

Na opinião do presidente do IAB-RJ, a gentrificação é um processo que ocorre pela falta de políticas urbanas de moradia, algo que Luciana Andrade, professora do Prourb, Programa de Pós-Graduação e Urbanismo da FAU-UFRJ, também acredita.

– Acho que temos muita descontinuidade de projetos e acho também que não houve uma preparação das cidades para os impactos de empreendimentos (imobiliários) – disse a especialista.

Para Luciana Andrade, no Rio de Janeiro, o fenômeno da gentrificação pode ganhar contornos em algumas favelas:

– Talvez o caso do Vidigal possa ser considerado mais próximo ao conceito de gentrificação – opina. – A atração de algumas iniciativas no Vidigal, por exemplo, boate com musica eletrônica, não eram locais. Entram ali e passam a atrair o público descolado do local. Isso se aproxima de gentrificação porque gerou, inclusive, uma mudança significa da qualidade dos imóveis, com a abertura de pousadas, hostels e uma certa classe média que não queria deixar a Zona Sul. O Vidigal se tornou um lugar alternativo para eles.

De fato, o bairro do Vidigal passou a atrair novos moradores depois da instalação da UPP em 2012. Muitos estrangeiros e artistas se estabeleceram no local que tem como vista um dos mais belos cartões postais do Rio: o mar. Outro motivo foi a proximidade com bairros nobres da Zona Sul carioca, em plena valorização internacional da cidade por conta de eventos internacionais, como a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos Rio 2016. Meses após a pacificação, o artista plástico Vik Muniz, a socialite e produtora cinematográfica Jackie de Botton e muitos outros nomes conhecidos compraram imóveis no Vidigal para residência e projetos comerciais como restaurantes, casas noturnas, pousadas e escritórios.

Segundo o índice FIPE ZAP, o valor médio do metro quadrado do Vidigal foi, em 2016, de R$ 8.299, bem próximo dos R$ 9.285 cobrados em média na cidade. Segundo apurou o Viva Favela, um imóvel comprado há 10 anos por R$ 30 mil hoje vale R$ 350 mil.

Apesar de Fajardo achar que a gentrificação é um fenômeno comum no Brasil e no mundo, ele também não vê o fenômeno apenas como o de revitalização de uma área. Um dos exemplos disso, segundo o arquiteto, é o projeto do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, projeto do qual participou, de valorização de áreas na cidade durante a gestão do prefeito Eduardo Paes.

– A região do Porto, estatisticamente, não sofreu gentrificação. O que foi observado é que chegou muito mais gente do que saiu. Era um público muito diversificado socialmente, o que não caracteriza uma gentrificação.

No caso do Porto, uma operação urbana consorciada prevista no Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10257/2001) para recuperação de áreas degradadas, os investimentos previstos são de R$ 8 bilhões em obras e serviços na região em 15 anos, além da atração de pessoas, que em 2009 era de 32 mil habitantes, segundo dados da Prefeitura, para 100 mil em 2024.

De acordo com a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp), as projeções de adensamento demográfico indicam salto dos atuais 32 mil para 100 mil habitantes em 10 anos na região que engloba na íntegra os bairros do Santo Cristo, Gamboa, Saúde e trechos do Centro, Caju, Cidade Nova e São Cristóvão.

Para Luciana Andrade, a região não passou um processo de gentrificação devido ao modelo de investimento proposto para aquele território:

– A Lei que criou o Porto Maravilha é de 2009. De lá para cá, as intervenções públicas foram mais expressivas, mas ainda é possível encontrar área com pouca ocupação. Mais que isso, com uma ocupação complicada. O que chamaram de projeto de Porto Maravilha nunca se caracterizou em um plano porque a intervenção foi concentrada em um conjunto de edifícios de serviços. Não se pensou em algo misto, com a inclusão do residencial.

A NOVA AGENDA URBANA E AS SOLUÇÕES

O direito à cidade, defendido pela Nova Agenda Urbana, da ONU-Habitat, defende que os serviços e espaços públicos das cidades são um direito de todos os habitantes, independentemente da classe social, etnia, gênero, entre outras diferenciações sociais. No processo de gentrificação, esse direito pode ser posto em cheque.

Pedro da Luz vê a valorização da terra urbana e das infraestruturas urbanas de forma muito concentrada e não tão universalizadas no território das cidades brasileiras:

– Isso gera supervalorização de uns trechos e desvalorização em outros, afetando a universalização de serviços urbanos. Não se pode espalhar muito as cidades porque você acaba tendo essa desigualdade na oferta desses serviços. O Estado não consegue chegar nesse limite do território de forma igual e você acaba tendo a desigualdade na infraestrutura.

Pedro da Luz  (foto) vê a valorização da cidade  muito concentrada / Foto: Fernando Alvim

 

Há alguns mecanismos regulatórios bem-sucedidos em algumas cidades do mundo para combater a gentrificação. Marat Troina, do Instituto Dialog, fala sobre o exemplo do Brooklyn, em Nova York, e de Berlim, na Alemanha:

– Em Williamsburg, no Brooklyn, o poder público criou um mecanismo que regula o preço dos contratos de aluguel, assim como se faz, no Brasil, com os planos de saúde. O governo estabeleceu critérios de preço para proteger antigos moradores inquilinos. Já em Berlim, a prefeitura criou uma lei para regulamentar o aluguel por temporada, porque esses novos aplicativos, como o AirBNB, tornam o aluguel tradicional desinteressante para o proprietário e pressionam inquilinos tradicionais. A regra é que os aluguéis por temporada possam ocupar apenas 30% de cada imóvel, ou seja, normalmente a área equivalente a um cômodo da casa.

Troina lembra ainda de um bom exemplo dado pelo Plano Diretor de São Paulo, que criou o modelo da Zona Especial de Interesse Social (Zeis) em bairros da cidade para estimular a permanência de moradores tradicionais mesmo diante de áreas revitalizadas.

Na avaliação de Fajardo, é importante haver políticas públicas que flexibilizem os valores de moradia em áreas da cidade para evitar a segregação. Uma solução para que essa divisão não ocorra, segundo ele, poderia ser o subsídio de aluguéis em determinados imóveis em um bairro que tem potencial para abrigar moradores de classes mais altas.

O antropólogo e jornalista Paulo Thiago de Mello, pesquisador de processos de gentrificação no Rio de Janeiro e em Paris pelo Laboratório de Etnografia Metropolitana (LeMetro), da UFRJ, vê a “rua” como espaço fundamental para a dinâmica social e acrescenta que é fundamental para a política de habitação a participação social nos processos de revitalização urbana:

– O “como” revitalizar áreas é que é o importante. Normalmente, aqui no Brasil, as cidades são só projetadas e discutidas pelo poder público e o setor privado, e os moradores não participam desse processo. Não se discute isso com a população.

Mello lembra ainda que o termo “gentrificação” é ocasionalmente referido na Sociologia como “aburguesamento”. Ele defende que haja uma atuação do Estado mais efetiva para evitar o fenômeno nas cidades brasileiras.

Troina também defende a participação pública nos processos de revitalização e a necessidade de a sociedade enxergar a questão da habitação como algo importante para a dinâmica urbana:

– A moradia não deve ser tratada pela sociedade como um serviço como outro qualquer, como venda de pão ou contratação de outro serviço. Isso tem como resultado a favelização, as pessoas ficam à margem. Se a sociedade entende que moradia não é uma pauta para ela, diferentemente de saúde e educação, que constam na pauta da legislação e que a sociedade prioriza e percebe, a questão acaba só pautada em textos.

Pedro da Luz aponta que o Estado deve atuar como o agente da política pública de habitação na cidade porque esse processo de interação entre os extratos sociais deve ser estimulada para evitar o que ele chamou de “cidade partida”. Luz se recorda de um encontro que chegou a ter com a prefeita de Paris, Anne Hidalgo, já na gestão dela a frente da Cidade da Luz. Na época, ela relatou a dificuldade de aplicar a interação entre os extratos sociais na parte oeste da cidade que abriga empreendimentos mais ricos e modernos:

– Ela disse que os grandes investidores imobiliários preferiam pagar uma multa por não promover a interação social do que receber o aluguel subsidiado para reservarem espaços para as populações de baixa renda.

QUEM CONDUZ A GENTRIFICAÇÃO: ESTADO OU SETOR PRIVADO?

No filme Aquarius (2016), Clara (Sonia Braga) é a última moradora do edifício que dá nome ao longa metragem e sofre com o assédio de uma construtora para vender o apartamento. A empresa, que comprou as demais unidades, tem projeto para demolir o prédio, em frente à Praia da Boa Viagem, em Recife (PE), e construir outro maior e mais caro no mesmo lugar.

Em outros, o fenômeno pode ocorrer pela própria geografia privilegiada dos bairros. Orlas marítimas e a proximidade com áreas verdes urbanas costumam ter procura maior da população, o que eleva os valores dos imóveis nesses locais sem, necessariamente, haver uma ação específica do setor público nas áreas.

O CAMINHO DA GENTRIFICAÇÃO

Se por um lado há quem queira vender, de outro há também quem queira comprar. Quando as condições de um bairro começam a se mostrar atrativas para um público com um poder aquisitivo mais elevado, em geral algumas construtoras começam a buscar espaços para instalarem novos empreendimentos que fazem o perfil desse novo morador.

A procura faz com que os valores dos imóveis subam. O proprietário pode se sentir tentado a embolsar o montante oferecido. Outros, que não venderam o bem, podem elevar a margem do aluguel para aproveitar a onda de valorização. E há terceiros, que moram na casa própria, que muitas vezes celebram as mudanças que estão sendo empreendidas no bairro.

Para o inquilino, no entanto, isso pode ser um pesadelo. Aqueles que já pagam o aluguel há décadas no mesmo lugar pode ver os preços do comércio local subirem. Se não houver políticas públicas que garantam a permanência de antigos moradores, vizinhança ganhará novos contornos e dará lugar a um grupo de hábitos distintos, o que fará com que outro tipo de dinâmica urbana se estabeleça. A cultura se modifica conforme os novos padrões financeiros. Por fim, os alugueis ficam impeditivos para o inquilino tradicional da região. Nasce, assim, um novo bairro, mais caro e com outra dinâmica social que quase sempre não é inclusiva.

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